《加强商品房预售资金监管工作的指导意见》政策解读

来源:    福州市房管局       发布时间: 2020-09-16 18:59     浏览量:{{pvCount}}     【字号:

  一、出台背景

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十一条明确,开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。实施预售资金监管是防止烂尾楼的产生、维护商品房买卖双方合法权益、防范化解房地产市场风险的重要手段。实施预售资金监管,规范预售资金的收存、拨付、使用,能有效防止资金被随意挪用,保证了开发项目如期完工,避免烂尾。同时,促使开发企业快建、快销,加快资金回笼,缩短开发周期,增加住房市场有效供应,稳定市场预期,促进社会的和谐稳定。

  二、预售资金监管原则

  实施预售资金监管,主要依靠房地产管理部门行政监督和预售资金监管合同约束两大方面。

  加强房地产管理部门行政监督,要求房地产开发项目所在地主管部门依据本地实际,制定出台《预售资金监管办法》,引导房地产开发企业规范预售资金缴存和使用。落实层级管理,由设区市房地产管理部门指导所辖县市落实好预售资金监管工作,确保房地产开发项目按时交付使用。

  强化预售资金监管合同约束,要求各地制定完善预售资金监管合同文本,合同应由房地产开发企业、预售资金监管银行、房地产主管部门三方共同签订,合同中应明确各方权利、义务、责任,以及监管额度、监管方式、资金用途、拨付流程等内容,以合同形式约束预售资金使用行为。

  三、主要内容

  (一)核心问题是监管资金拨付。应按照预售资金监管协议约定的方式,对于使用监管额度以内资金进行监管。预售监管资金拨付使用流程分为3个环节:1、房地产开发企业提出资金使用申请,并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料。2、按照监管协议约定,经房地产管理部门或授权委托的单位核实。3、监管银行应当办理拨付手续。

  (二)推行预售资金监管银行名单管理制度。对不履行商品房预售资金监管职责、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的商业银行,可暂停银行开展商品房预售资金监管银行的业务,并通报人行、银监部门。福州市建设局代拟起草《福州预售资金监管办法》就有相关条款。

  (三)强化监管职责。加强监管部门权力监督,主要体现在规范业务流程和人员监督问责管理。业务管理方面,要求各地制定业务流程、时限和分级权限,并严格落实,通过预售资金监管系统强化流程管理。人员管理方面,要求各地明确预售资金监管领导和责任人员,加强人员履职监督,强化监督问责机制,从严干部队伍的教育与管理,严肃处理各类违法违规违纪行为,造成重大影响的,依法问责,直至追究法律责任。

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