陈祥宙委员： 

　　关于加强仓山区物业管理行业监管力度，提升物业服务质量的建议（编号20263003）收悉。经认真研究建议，现将涉及房管工作的有关事项办理情况函告如下： 

　　（一）健全协同监管机制，压实监管责任。 

　　1.有关我区物业管理存在各部门权责划分模糊，住建、公安、综合执法等部门间存在监管真空，“多头管、都不管”现象突出，行政执法未有效延伸至小区，私搭乱建、违规经营等乱象屡禁不止的问题。根据《中华人民共和国民法典》、《福建省物业管理条例》、《关于进一步规范提升物业管理工作的实施方案》等相关规定中关于镇街具体负责辖区内的物业管理工作的规定，区房管局转变职能，加强对各镇街开展物业管理工作的指导，建立了以镇街为主导的物业管理工作机制。由各镇街具体负责，针对小区业主反映的各类物业管理问题进行调查处理并及时反馈，有效化解小区物业矛盾纠纷。同时依据《福建省物业管理条例》第五条：“县级以上地方人民政府发展和改革、公安、民政、城市管理、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、消防以及其他有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的监督管理工作。”第六十九条：“县级以上地方人民政府城市管理、公安、应急管理、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源、消防以及其他有关部门应当加强物业服务区域公共秩序、治安、消防安全、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业服务区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业服务区域内的违法行为。”区房管局不定期联合各职能部门（包含区人大代表、区政协委员，区规划局、区城管局、区消防大队、各镇街等）将物业小区日常监督检查与文明城市创建工作相结合，对物业企业的日常服务行为进行全面监管，督促物业落实工作职责。对未落实工作职责的物业企业实施约谈通报及挂牌制度处理，对于挂“牌”的物业企业，在挂牌期限内不得参加我区范围内物业服务招投标或承接新的物业服务项目及参加物业服务项目评优评先。督促其提升服务水平。 

　　2.有关建立物业企业信用评价系统问题。福建省住房和城乡建设厅已研发福建省物业服务企业信用评价系统、福州市住房和城乡建设局已研发福州市住宅小区和楼宇物业服务企业星级评价系统，区房管局、属地镇街及社区按照自身职责，对小区物业企业在小区内物业服务品质进行综合评价。 

　　（二）规范物业服务行为，提升服务标准化水平。 

　　有关提升物业企业服务标准化水平问题。按照福建省住房和城乡建设厅《推进物业服务质量提升行动方案》及《福州市住房和城乡建设局关于印发推进物业服务质量提升行动方案的通知》（榕建物〔2025〕87号）要求，为扎实开展物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题集中整治工作，推动我区物业服务行业高质量发展，我局制定了《关于推进物业服务质量提升行动方案》，牵头组织指导各镇街推动小区物业服务信息“一箱二排三栏”规范建设，要求物业企业在小区显著位置设置统一规范的公示栏，对服务内容、收费标准、公共收益收支情况以及投诉电话等信息进行常态化公示，切实保障业主知情权与监督权。并多次通过召开全区物业企业大会督促仓山区实行专业化物业管理的物业企业积极配合属地镇街、社区及小区业主委员会开展物业品质提升服务。 

　　（三）完善业主自治机制，畅通沟通协商渠道。 

　　1.有关对小区业主委员会指导和监督的问题。为深入贯彻区委、区政府关于加强基层治理的工作部署，切实提升住宅小区物业管理水平，保障居民合法权益。2025年区房管局联合区委组织部两次召集仓山区各镇街及社区于美墩苑16楼会议室召开住宅小区成立业主委员会培训工作会议。会上，区房管局强调，业主委员会的成立对于提升小区物业管理质量、增强居民自治能力、维护社区和谐稳定具有关键作用。各镇街务必高度重视，明确责任分工，做好业主的宣传工作。并在会上就住宅小区成立业主委员会的工作流程及注意事项进行了详细培训。从筹备小组的组建、业主大会的召开，到业主委员会的选举及备案等各个环节，都进行了深入浅出的讲解，并针对实际操作中可能遇到的问题提供了具体解决方案。我局根据《福建省物业管理条例》依法依规指导属地镇街社区成立小区业主委员会，日前各镇街正积极落实推动成立。 

　　2.有关规范小区公共收益管理问题。根据福建省住房和城乡建设厅等4部门关于印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》的通知（闽建〔2025〕7号）文件：“第十五条：业主大会成立后，决定自行经营或者委托经营共有部分的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益银行账户。鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居(村)民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度，由居(村)民委员会成立业账监管小组，负责对业主委员会的收支情况进行审核和监督。未建立住宅专项维修资金专户、公共收益银行账户的住宅小区，物业服务企业或者业主委员会应当及时申请补建专户；第十七条：业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或者管理规约中作出约定。经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用、开展房屋保险和体检以及业主大会决定的其他事项支出。”小区业主大会须在属地镇街、社区的指导监督下召开。属地镇街、社区召开业主大会时，在小区的章程、议事规则可明确允许提取部分小区公共收益作为启动资金，规范收支管理，公开账目接受监督，确保资金用于正当业务。 

　　（四）分类施策破解老旧小区管理难题。 

　　1.有关无物业的老旧小区问题。为切实改善老旧小区居民生活环境，提升城市面貌，针对无物业小区缺乏专业化物业管理、小区基础设施严重老化的现状，2015年区房管局制定《仓山区老旧小区规范长效管理的实施方案》经区政府同意后印发实行，要求各镇街成立“宜家物业服务中心”，对辖区内无物业小区进行兜底管理；并于2016年在已实施的长效管理实施方案基础上进行修改完善，增加化粪池清淘、雨污分流管网改造、垃圾分类等配套方案，进一步健全老旧小区物业长效管理机制。各镇街对无物业管理的住宅小区实施兜底管理。根据《福建省物业管理条例》第十九条：业主未自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡(镇)人民政府或者街道办事处组织，就住宅小区有关共有和共同管理权利的重大事项征得业主同意，由村(居)民委员会代为管理。对此，我局积极推动各镇街成立“宜家物业服务中心”，对辖区内尚未实行专业物业企业管理或业主自管的老旧住宅小区实行准物业服务管理，包括环境卫生保洁、安防秩序维护、电梯使用管理、绿化养护服务等内容。对符合条件的小区引进专业化物业管理。针对已完成改造的住宅小区，区房管局指导属地镇街、社区、召开小区业主大会，通过成立业主委员会等形式，结合小区的实际情况研究商议整治后的小区管理模式，分别为引进专业化物业管理、业主自治管理及社区兜底管理三种模式（如金山街道傲梅苑小区实施业主自治管理）。对条件成熟的小区可引进专业化物业企业对住宅小区进行管理，构建“文明、安全、整洁、有序”的新型居住环境。此外，区房管局积极落实《关于进一步规范提升物业管理工作的实施方案》，指导各镇街规范提升我区物业管理工作水平，促进物业服务规范化、标准化，营造和谐文明的居住环境。 

　　2.有关盘活公共空间增加收益问题。对于盘活小区公共部分，扩大小区盈利空间事宜，根据相关的法律法规，需经过小区业主大会同意后授权小区物业企业或小区业主委员会（或小区临时管委会）方可实施。对于小区开展养老服务事宜，近年来仓山区小区物业企业积极配合相关职能部门、属地镇街及社区开设“长者食堂”，老人活动中心等相关便民活动。 

　　3.有关推广“红色物业”模式问题。近年来区房管局指导仓山区各属地镇街成立业委会，并要求各物业企业积极配合属地镇街、社区打造“红色业委会”“红色物业”，强化党组织对自治组织的政治引领作用，推动小区党支部担任业主委员会成员，并逐步提高党员进入业委会比例，鼓励小区党支部党员与业委会或物业企业成员“双向进入、交叉任职”，强化党组织对自治组织的政治引领作用。日前仓山区部分物业小区已陆续成立小区党支部（如临江街道三盛巴厘岛小区等）。同时我局将继续推进物业行业基层党建工作，强化党组织在城市基层治理中的引领作用。 

　　（五）发挥政协监督作用。 

　　有关加强监督作用。政协的民主监督对于推动我区物业管理工作的发展具有重要意义。我局高度重视政协的监督作用，并于2025年多次邀请政协委员参与物业管理工作的监督检查，现场听取并落实政协委员的意见和建议。通过发挥政协的监督作用，有效促进了我区物业管理工作的规范化、科学化发展。日前我局已向福建省住房和城乡建设厅、福州市住房和城乡建设局提议，对研发的福建省物业服务企业信用评价系统、福州市住宅小区和楼宇物业服务企业星级评价系统增设政协委员的评分工作，提升监管工作的公正性和透明度。 

　　专此答复 

　　福州市仓山区住房保障和房产管理局 

　　                             2026年3月31日 

　　（此件主动公开）